Tijuana y Baja California

Desarrolladores de San Diego ven en Tijuana tierra fértil para proyectos

California se ha vuelto muy costoso para muchos de ellos

Desarrolladores de San Diego ven en Tijuana tierra fértil para proyectosGreg Strangman
Greg Strangman

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Nota originalmente escrita por Maya Srikrishnan de Voice of San Diego publicada con permiso explícito del sitio original.

Greg Shannon ha tenido malos ratos en La Jolla.

El desarrollador de San Diego ha pasado cinco años tratando de construir dos casas ahí. Su proyecto cumple con todos los requisitos que se necesitan para la construcción de la propiedad, pero aun así no puede conseguir un permiso debido a manifestaciones por parte de los vecinos y problemas con la burocracia de la ciudad.

El caso de Shannon no es raro en San Diego y forma parte de la razón por la cual la región no ha podido construir suficientes viviendas para acomodar a la creciente población.

Es por eso que Shannon y otros desarrolladores pequeños de San Diego están interesados en el otro lado de la frontera.

“Mi teoría disruptiva favorita es que Tijuana tiene un mercado de bienes raíces accesible para San Diego,” dijo Shannon.

Tijuana está llamando la atención de desarrolladoras de San Diego por dos razones. Una, es el mercado emergente de una ciudad creciente experimentando un resurgimiento cultural. La segunda es lo difícil y caro que es construir en San Diego.

“Antes, no había interés por parte de los estadounidenses para construir aquí, y ahora en los últimos cuatro meses, se ha empezado a generar mucho interés”, dijo César Leal, el director de desarrollo de negocios en SEICA, una consultoría mexicana.

Daniel Reeves, el vicepresidente ejecutivo de desarrollo económico y política pública de Downtown San Diego Partnership, no cree que esta tendencia solo se vaya a dar solo una vez dentro de las desarrolladoras.

“Tienes a estos desarrolladores vanguardistas, como Greg Shannon, dándose cuenta de esto. Yo creo que les da miedo a varios desarrolladores considerar a Tijuana como opción debido a que es un proceso diferente, pero una vez que generen ganancias, veremos una marea de personas”, dijo Reeves.

Esta tendencia trae consigo riesgos.

Mientras que desarrolladores de San Diego buscan ayuda y oportunidad en Tijuana, hay riesgo de que si esto continúa, entonces puede que dejen a mexicanos fuera del mercado de bienes raíces.

“Si más estadounidenses empiezan a construir en Tijuana, puede que afecte la accesibilidad de bienes raíces para mexicanos de ingresos medios y bajos”, dijo Lawrence Herzog, un profesor de San Diego State University, quien se enfoca en la planificación urbana y regional en el área fronteriza de Estados Unidos – México.

“Los mexicanos que están dentro de la industria de planificación y bienes raíces, como Leal, están emocionados por trabajar junto con estadounidenses que necesitan ayuda para navegar dentro del sistema mexicano, pero la palabra accesible o módico significa algo diferente en San Diego y Tijuana. Siempre hemos estado muy conscientes de las diferencias socioeconómicas grandes entre San Diego y Tijuana”, dijo Herzog.

Una renta de $400 a $1,200 dólares puede ser accesible para sandieguinos de un ingreso medio pero solo el precio más bajo podría ser accesible para un bajacaliforniano de ingreso medio.

“Yo estaría un poco preocupado si los desarrolladores empezaran a llegar y construir viviendas de un costo más alto”, dijo Herzog.

“Cada que desarrolladores empiezan a interesarse en una ciudad nueva o en una colonia nueva, entra la inquietud sobre gentrificación. Cada que eso ocurre, debería haber inquietudes. Sin embargo, lo bueno de esto es que todo esto genera empleos de construcción y de servicios y esos trabajos pueden ayudar a elevar los ingresos de individuos con un ingreso menor”, dijo Reeves.

Subcontratación de las necesidades de vivienda de San Diego

Shannon ve a Tijuana como una oportunidad cultural y de mercado de bienes raíces.

El programa SENTRI de la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza de los Estados Unidos (CBP, en inglés), la cual da autorización a viajeros para poder ingresar al país rápidamente, es una opción que facilita el cruce de la frontera y preocupaciones de seguridad han bajado drásticamente desde el 11 de septiembre y la ola de violencia generada por la guerra contra las drogas en México. También, Baja California está pasando actualmente por una renovación, con centros de tecnología, restaurantes y arte local que han estado llenando locales abandonados en el centro de Tijuana y el Valle de Guadalupe se ha convertido en el lugar turístico por excelencia para disfrutar de un buen vino y de su cultura gastronómica.

Pero mientras que la Baja se está convirtiendo cada vez más en un lugar atractivo para vivir, su mercado de bienes raíces aún no está a la par.

Hay una escasez de unidades en renta en Tijuana que esté entre 400 - 1,200 dólares al mes; hay vivienda muy cara o muy barata pero muy poco en medio.

Pero es ahí donde hay necesidad, para gente en ambos lados de la frontera.

Según las predicciones de Softec, una compañía de investigación de bienes raíces y economía de la Ciudad de México, entre el 2013 al 2025, Tijuana necesitará alrededor de 300,000 casas para cumplir con la demanda del incremento de población.

“Apartamentos en renta son algo nuevo en México, anteriormente, los apartamentos eran un negocio familiar y las compañías no invertían en ellos formalmente. Varios mexicanos solían vivir a las afueras de la ciudad y preferían transportarse a su trabajo, pero ha habido muchos cambios, ahora la gente se está dando cuenta que no vale la pena viajar diariamente al trabajo y se están mudando a la ciudad y la gente que se mudó a San Diego cuando la violencia generada por los cárteles de droga estaba en su apogeo, están regresando debido a la renovación por la que está pasando el centro de Tijuana”, dijo Leal.

Lo cual significa que parte del incremento en cuanto a desarrollos nuevos podría ser benéfico para aquellos que ya están viviendo en Baja California o aquellos que se mudaron recientemente y están buscando regresar a casa.

Pero, para desarrolladores de California, lo más importante por considerar es lo que no tiene Tijuana. Como la Ley de Calidad Ambiental de California (California Environmental Quality Act [CEQA] en inglés), la ley emblemática de protección ambiental que acecha a los desarrolladores de forma rutinaria. O vecinos empoderados en contra de nuevos desarrollos, quienes pueden retrasar un proyecto de forma indefinida con quejas engañosas y el proceso de permisos y costos de construcción son más fáciles y más baratos.

Leal dice que ahorita es un buen momento para que estadounidenses inviertan, ya que el peso está devaluado frente al dólar, lo cual significa que es menos caro para estadounidenses comprar cosas.

“Lo que no comprenden es que Tijuana es muy importante para San Diego, de hecho es donde se encuentra nuestra vivienda económica”, dijo Shannon.

Es decir, residentes de la clase obrera ya se han dado cuenta que pueden escapar los altos costos de vivienda de San Diego con tan solo cruzar la frontera.

Más de 36 millones de personas pasaron por el cruce fronterizo de San Ysidro en el 2014, según información de la CBP. También, la estación de trolley de San Ysidro es la segunda red más activa de San Diego, con alrededor de 17,955 pasajeros diarios. Dado que San Ysidro es el hogar de tan solo 20,000 personas de entre los 20 a los 60 años de edad, se puede asumir que muchos de esos pasajeros vienen de Tijuana.

Es una versión internacional de lo que agentes de bienes raíces llaman “maneja hasta que califiques”. Debido a la inaccesibilidad, los residentes se van a vivir todavía más lejos, prefiriendo vivienda más barata que traslados cortos a su trabajo.

“En varios mercados de bienes raíces, un incremento de precios de vivienda forzan un incremento en salario, pero eso no ha ocurrido en San Diego, eso es parte de la razón por la cual la gente prefiere vivir en Tijuana o Temecula y trabajar en San Diego. A veces la cantidad de viviendas y los precios de dichas viviendas en el condado de San Diego pueden ser un poco confusos. No nos ayudan a comprender cómo están los precios de vivienda en Temecula y Baja y cómo es que interactúan con la economía de San Diego.”, dijo Erik Bruvold, presidente del National University System Institute for Policy Research.

“Gran parte de Murrieta y Temecula fueron construidas debido a que los altos costos de vivienda en San Diego sacaron a los residentes de ingresos bajos a esa área. Así es como se creó el Inland Empire y de la misma forma podría pasar lo mismo con Tijuana. Es un traslado más corto si vienes de Tijuana hacia San Diego que de Temecula a San Diego”, según Greg Strangman, un desarrollador trabajando en un proyecto de hotel en Tijuana.

Reeves dijo que muchos de los jóvenes mexicanos que se gradúan como ingenieros de software o científicos en computación terminan viviendo en Tijuana y esa fuerza laboral es algo que las compañías de tecnología de San Diego podrían aprovechar en lo que va creciendo la economía de ese sector en la ciudad.

“La relación con Tijuana es la ventaja económica más importante que tiene San Diego, todo es cuestión de ver hacia donde se van a vivir nuestros jóvenes con educación profesional y talento. ¿Tiene más sentido para ellos el pasar por toda la burocracia legal para poder vivir legalmente en San Diego o es mejor cruzar la frontera todos los días?, eso es sin ni siquiera mencionar la diferencia entre el costo del piso y el costo de vivienda.”, dijo Reeves.

Una nueva serie de problemas

El interés que tienen los desarrolladores pequeños de San Diego sobre Tijuana podría ser una señal de lo que está por venir, los desarrolladores de pequeña escala típicamente fijan tendencias en la industria, menos burocráticos y más ágiles ya que pueden operar en nuevos y riesgosos entornos, allanando el camino para la llegada de las corporaciones de gran escala.

Pero la experiencia que han tenido hasta el momento de desarrollar en México les ha traído una nueva serie de problemas, están cambiando oposiciones por parte de la CEQA y NIMBY (Not In My Back Yard o "No en mi patio trasero") por restricciones complicadas en cuanto a posesión de terreno foráneo y un sistema de bienes raíces menos seguro.

Desde que participó en un estudio llevado a cabo por el Urban Land Institute con la intención de ayudar con la revitalización del centro de Tijuana, Shannon ha estado tratando de construir un apartamento para rentarse al sur de la frontera.

Ya van dos años y el proyecto se ha topado con varios obstáculos para desarrolladores.

El primero proviene de la constitución mexicana, la cual prohíbe a extranjeros de ser dueños de propiedades dentro de 100 km de la frontera y 50 km de cualquier mar, o sea básicamente todo Baja California.

A este obstáculo en particular se le puede sacar la vuelta fácilmente, ya que extranjeros pueden crear una corporación mexicana para adquirir el terreno o crear un fideicomiso a través de un banco mexicano. También hay una ley que está siendo revisada por el Congreso de la Unión en México, que en caso de ser aprobada, permitiría a extranjeros adquirir propiedades en el área restringida.

También hay problemas de logística al momento de comprar bienes raíces en el país. Es mucho menos directo para encontrar servicios de fideicomiso, usar contratos estandarizados y un título de seguro.

Los agentes de bienes raíces no están tan regulados como en los EE. UU. Una publicación del Departamento de Bienes Raíces de Arizona (Arizona Department of Real Estate en inglés) titulado “Buying Real Estate in México” o “Comprando Bienes Raíces en México”, aconseja a compradores estadounidenses verificar cualquier cosa que les diga un agente de bienes raíces mexicano y advierte que el abono inicial o dinero por medio de un fideicomiso tienen un alto riesgo actualmente pertinente a transacciones mexicanas.

“Solamente se trata de estar trucha cuando estés al otro lado de la frontera, la mayoría del tiempo, cuando extranjeros pierden propiedades, es porque no investigaron previamente”, dijo Ben Rosen, un abogado que trabaja con transacciones transfronterizas.

Pero esa investigación previa no es algo fácil. Por ejemplo, una propiedad puede ser un ejido, una distinción que viene de la Revolución Mexicana, la cual es una propiedad comunal reservada para los agricultores locales de pocos ingresos que no pueden ser vendidos sin su permiso. El problema es que puede que no sepas que adquiriste un ejido hasta después de la transacción, una vez que el proceso está atorado en corte.

México también tiene leyes más fuertes que protegen a invasores de terrenos que en EE.UU. México asume que una persona tiene el derecho de ocupar una propiedad hasta que se demuestre lo contrario. Esa responsabilidad de evidencia es al revés en los EE.UU.

Rosen comenta que los extranjeros tienen una desventaja si llegan a corte, ya que puede que no sepan cómo moverse en el sistema, el cual es más vulnerable a corrupción que el sistema judicial de EE.UU.

El financiamiento también puede ser algo difícil. En EE.UU., los desarrolladores pueden sacar préstamos para construcciones a largo plazo con intereses bajos para financiar proyectos. Esto no es una opción en México.

Después de dos años, Shannon sigue sin poder adquirir un terreno.

A pesar de todo, Strangman ya está construyendo en Tijuana. Para su proyecto de renovación del Hotel Lafayette en la Avenida Revolución del centro de Tijuana, para el cual tuvo que sacarle la vuelta a varios obstáculos a la antigüita, con dinero en efectivo.

Inicialmente, invirtió alrededor de $200,000 de su propio bolsillo y después sacó un préstamo a largo plazo con un dueño de propiedad mexicana en vez de comprar un terreno sin desarrollar.

Está convirtiendo al Hotel Lafayette en una marca de hoteles boutique, la cual quiere construir a lo largo de la región fronteriza, llamado One Bunk. Ya tiene uno en Barrio Logan, el hotel renovado en Tijuana tendrá siente habitaciones y está tratando de adquirir terreno para construir otras cinco a diez habitaciones en el Valle de Guadalupe.

“Si no funciona, puede que sea porque llegué demasiado temprano al mercado y Tijuana no está lista, pero lo bueno de eso es que te dan un mejor precio, el valor del terreno y del arrendamiento que tengo actualmente es algo que quien venga años después no podrá obtener.”, dijo Strangman.

Haciéndolo funcionar

Strangman dice que su experiencia con el gobierno de Tijuana hasta ahorita es pro-negocios y pro-desarrollo, están tratando de revivir la ciudad después de que el 11 de septiembre y la narcoviolencia paró el turismo, el alma de Tijuana desde que su nacimiento en la época de la Prohibición en los EE.UU.

También comentó que el gobierno ha hecho más fácil el proceso de permisos, las tarifas son más bajas y los costos de construcción y servicios profesionales como ingenieros son baratos. El costo de un ingeniero estructural para inspecciones iniciales fue de aproximadamente $2,000 dólares y en San Diego sería cerca de $15,000, según Strangman.

Los terrenos sin desarrollar también son baratos. Un lote en North Park le costó $200 por pie cuadrado. En la colonia Cacho, un barro similar ubicado en Tijuana, un lote cuesta cerca de $30 por pie cuadrado.

El proceso de planificación en San Diego es riguroso y estricto a diferencia de Tijuana, donde es negociable.

“Hay más gente que hacen lo que quieren y luego van a la ciudad y negocian, pero en San Diego simplemente te clausuran. Las multas y penalidades son tan estrictas firmes. Allá es muy probable que le puedes dar a alguien un dinero extra y zafarse del problema”.

Strangman dice que está usando el proyecto del hotel como una experiencia de aprendizaje.

“Lo que me intriga es que es una nueva frontera, es un nuevo mercado, un mercado creciente. Obviamente hay más riesgo pero aún así, debería de haber más recompensa”.

Este artículo está relacionado con la Frontera, Crecimiento y Vivienda, Uso de terreno, Debes de leer

Escrito por Maya Srikrishnan

Maya Srikrishnan es una reportera de Voice of San Diego. Puede ser contactada en maya.srikrishnan@voiceofsandiego.org.

Vía Voice of San Diego

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Traducido por: edgar.martinez@sandiegored.com

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