3 puntos importantes para arrendadores inmobiliarios de integrar expedientes de identificación de sus clientes conforme la Ley Antilavado.

Los proyectos inmobiliarios, para venta y/o arrendamiento pueden ser considerados actividades vulnerables conforme la LEFEPIORPI (Ley Antilavado). En ese caso, a los arrendadores les genera una serie de obligaciones ante el SAT.

Ahora, para el caso específico de arrendamiento de inmuebles, conforme al artículo 17 fracción XV de la LEFEPIORPI, los arrendadores o los responsables del cumplimiento deben integrar los expedientes de identificación de sus arrendatarios cuando el monto de la operación mensual ascienda a 1,605 UMAs, conforme a los lineamientos en Reglas de Carácter General.

Asimismo, el arrendador o responsable de cumplimiento debe dar seguimiento y agrupar aquellos actos u operaciones mayores o equivalentes a 1,605 UMAs, cuando en un periodo de 6 meses superen el monto acumulado equivalente a 3,210 UMAs.

El Licenciado Rafael Toledo Navarro, de la firma legal Litismx, especializada en delitos patrimoniales, nos comparte tres puntos de consideración para los arrendadores de integrar debidamente los expedientes de identificación y control de sus arrendatarios conforme a la ‘’Ley Antilavado’’ y ‘’El Código Penal Federal’’:

1.- Integrar debidamente los expedientes de identificación por cada arrendatario

Es importante que los arrendadores custodien, protejan, resguarden y eviten la destrucción u ocultamiento de la información y documentación que sirva de soporte a la Actividad Vulnerable ‘’arrendamiento de inmuebles’’.

Asimismo, es obligación para el arrendador documentar debidamente la información que identifique a sus clientes o usuarios por un plazo de 5 (cinco) años contados a partir de la fecha de la realización de la actividad comercial.

Además, el arrendador o el responsable del cumplimiento debe identificar a las personas físicas o morales, mediante credenciales oficiales y/o acta constitutiva o poderes notariales, recabando copia de la documentación. En adición, debe tomar en cuenta el riesgo de operar con clientes cuyo perfil sea de mayor riesgo (lo que se conoce como el ‘’enfoque basado en riesgos’’).

En suma, el arrendador debe realizar debida diligencia para conocer la actividad u ocupación de las personas arrendatarias, mediante su inscripción ante el Registro Federal de Contribuyentes, y sus respectivas actualizaciones.

Así también, se recomienda que realice debida diligencia para conocer el beneficiario o dueño final, debiendo recabar la misma información indicada anteriormente cuando se refiera al tema de la identificad, la actividad y ocupación.

Finalmente, se recomienda al arrendador que se abstenga de operar con personas bloqueadas por parte de la ‘’UIF’’. Puede consultarse el listado de personas bloqueadas en la siguiente liga de internet: https://www.gob.mx/shcp/documentos/uif-listas-actualizadas

2.- Umbral máximo como medio de pago a documentar

Es trascendente indicar, que el arrendamiento de inmuebles cuenta con un límite o umbral máximo para la utilización (como medio de pago) de efectivo y/o metales preciosos, sin que ello implique la completa imposibilidad de utilizarlos, bastando el no superar los umbrales de uso de dichos medios.

Así, el arrendamiento de inmuebles es actividad vulnerable, cuando el umbral supera el limite en UMA ($89.62 pesos en 2021) de 3,210 UMA, lo que equivale en moneda nacional a la cantidad de $287,680.20 pesos moneda nacional.

Por ello, es de observarse que dicha actividad comercial si cuenta en la Ley con una restricción expresa para el uso de efectivo y/o metales preciosos.

En síntesis, es de cuidado la restricción en el uso de efectivo y metales, así como también por razones de orden fiscal, siendo de suma importancia no exceder el umbral legal y, limitar en la medida de lo posible el uso de efectivo, debiendo preferentemente realizar operaciones mediante el uso de cheque o transferencia bancaria.

3.- Sanciones aplicables por no integrar debidamente los expedientes de identificación

Se recomienda tomar en cuenta que la inobservancia de las disposiciones de la Ley Antilavado puede generar la imposición de sanciones administrativas, así como la comisión de delitos por parte del ‘’SAT’’ o ‘’UIF’’.

De ahí que, el incumplir con la debida identificación de arrendatarios establecida en el articulo 18 de la Ley, genera una multa administrativa de $17,924 pesos a $179,240.00 pesos por cada incumplimiento.

Asimismo, el no custodiar y/o resguardar, así como evitar el ocultamiento o destrucción de la información soporte de la identificación del cliente arrendatario, genera una multa.

Ahora bien, además de las multas aplicables, es menester tomar en cuenta los artículos 400 Bis y 400 Bis 1, del Código Penal Federal, que establece como delito catalogado como grave, con prisión privativa de libertad, cuando el arrendador tenga conocimiento de que los recursos obtenidos del acto proceden o representan el producto de una actividad ilícita. Para ello debe existir indicios fundados o certeza de que provienen directa o indirectamente, o representan las ganancias derivadas de la comisión de un delito y no pueda acreditarse su legitima procedencia.

Así también, será considerado como delito no grave, con apoyo en los expedientes de identificación, proporcionar de manera dolosa información, documentación, datos o imágenes que sean falsos, o sean completamente ilegibles, para ser incorporados en los avisos que deberán presentarse.

En conclusión, esperamos que las recomendaciones anteriormente reseñadas sean tomadas en consideración por aquellos arrendadores que aún no están al corriente en el cumplimiento de obligaciones en materia ‘’antilavado’’, y así prevengan el cierre de sus cuentas bancarias por parte de la Institución Bancaria, el inicio de una visita de verificación y la consecuente imposición de multas e inclusive la imputación de delitos por parte del SAT o UIF.

Para más información contacta:

Lic. Rafael Toledo
rtoledo@litismx.com

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