Por Rafael Toledo Navarro LITISMX | Asesores legales y fiscales
En los últimos años, el fideicomiso inmobiliario se ha consolidado como una de las estructuras favoritas para desarrollar proyectos habitacionales, comerciales y mixtos en México. Permite ordenar la propiedad, separar riesgos, dar certeza jurídica a inversionistas y facilitar la administración profesional de los inmuebles. Desde el punto de vista mercantil y patrimonial, es una figura eficiente.
Pero existe un ángulo que con frecuencia se pasa por alto: las obligaciones en materia de prevención de lavado de dinero (PLD). Y el problema no es exclusivo de bancos o grandes desarrolladoras. También involucra a propietarios de terrenos, socios e inversionistas que participan en este tipo de proyectos sin saber que podrían convertirse en sujetos obligados ante la autoridad.
El error más común es pensar que “el fideicomiso se encarga”. En la práctica, muchos suponen que por existir un banco fiduciario, el cumplimiento regulatorio recae exclusivamente en éste. Sin embargo, la ley no funciona así. El fiduciario administra el patrimonio, pero las obligaciones antilavado no se trasladan
automáticamente. Cada persona física o moral debe analizar sus propios actos y determinar si actualiza una actividad vulnerable.
Muchos desarrolladores creen que las obligaciones surgen hasta que se venden casas o departamentos. No obstante, el riesgo puede generarse mucho antes. Aportar terrenos al fideicomiso, recibir anticipos o préstamos vinculados al proyecto, obtener recursos para urbanización o participar económicamente en los rendimientos del desarrollo son actos que pueden detonar obligaciones regulatorias.
Aquí aparece un punto fino pero relevante: la autoridad no solo analiza cómo se llama el contrato, sino la sustancia económica de la operación. Aunque jurídicamente se le denomine “mutuo”, “anticipo” o “préstamo”, si el dinero está destinado a financiar un desarrollo inmobiliario, puede considerarse un flujo propio de la actividad. Y eso puede activar obligaciones de identificación y aviso.
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita contempla dos supuestos que impactan directamente al sector inmobiliario. El primero es la intermediación o participación profesional en la transmisión de inmuebles. El segundo es la recepción de recursos destinados a desarrollar proyectos inmobiliarios cuya finalidad sea su venta o renta. Este último es particularmente relevante, porque no se requiere estar vendiendo todavía: basta con recibir dinero vinculado al desarrollo.
Una frase común entre propietarios es: “yo solo aporté el terreno”. Pero desde la perspectiva regulatoria, si la estructura implica aportar el inmueble, recibir recursos y participar en utilidades, existe una participación económica directa en el negocio inmobiliario. En PLD no importa únicamente quién firma la escritura de venta, sino quién participa en el flujo económico.
Cuando las operaciones superan ciertos umbrales —y en desarrollos inmobiliarios casi siempre sucede— la ley prevé obligaciones como integrar expedientes de identificación, implementar manuales internos, designar responsables de cumplimiento, conservar documentación y, en su caso, presentar avisos ante la autoridad. Las sanciones pueden ser significativas e incluso afectar la reputación del proyecto.
Actualmente existen ajustes normativos y lineamientos en discusión. Sin embargo, la ausencia de reglas específicas no suspende la obligación legal. Esperar a que la autoridad publique detalles no elimina el riesgo. Ante una revisión, la pregunta será qué controles se implementaron, no por qué no se hizo nada.
Por ello, la recomendación práctica es clara: el cumplimiento debe planearse desde el diseño del proyecto. Antes de iniciar comercialización, conviene revisar la estructura del fideicomiso, mapear los flujos de dinero, identificar quién recibe recursos y con qué finalidad, y determinar si se actualizan actividades vulnerables. Con esa base se pueden preparar expedientes, políticas básicas y esquemas de avisos.
Este trabajo no es burocracia; es gestión de riesgo legal y patrimonial. El costo de implementar controles preventivos es mínimo comparado con el impacto de una multa o una investigación que retrase la operación del desarrollo.
El fideicomiso inmobiliario sigue siendo una excelente herramienta jurídica. Pero no es un escudo automático frente a obligaciones regulatorias. En materia antilavado, la responsabilidad es personal y directa. Ignorar el tema puede resultar mucho más costoso que atenderlo oportunamente.
La buena noticia es que el cumplimiento es perfectamente manejable cuando se analiza con anticipación. La mala es que muchos desarrolladores descubren el problema cuando la autoridad ya está tocando la puerta. Y para entonces, ya es tarde para improvisar.
— Rafael Toledo Navarro (LITISMX)
